不動産購入に伴う資金繰りの注意点

減価償却費の計上額の大小により、課税所得金額に差が生じ（当然ですが）、資金体力に差が出ますよ。

それは、減価償却はキャッシュの支出とは無関係のため、減価償却をするのと、しない（できるのと、できない）のでは、税金という資金流出額に影響があるのです。という記事を記載しました。

今回は、不動産購入の場合について記載します。

なんと、土地や他の不動産を購入すると、企業の資金体質が大きく変化します。

場合によっては、破綻してしまいます。

よく、自社ビルを建てた企業が、建てた後に業績が悪化してしまう。というお話を聞きます。

それは、自社ビルを建てて、社長や従業員さんの気が緩んだとか、周りの対応に変化があった。という事ばかりではないのです。

実際に、資金の動きが変わるのです。

以下に、例を記載します。留保資金（手残りのキャッシュ）に注目してください。

１）地代を賃借のケース

売上　１０，０００

経費　６，０００（うち、地代が１，０００）

税引き前利益　４，０００

税金　１，６００（４０％で計算してます。）

税引き後利益　２，４００（＝留保資金）

２）土地を借金して購入し、年間返済額が１，０００のケース

売上　１０，０００

経費　５，０００

（借入金返済は経費になりませんので、（１）より１，０００減ります。）

税引き前利益　５，０００

税金　２，０００

税引き後利益　３，０００（＝留保資金ではありません！！）

借入金返済　１，０００

留保資金は、３，０００－１，０００＝２，０００になります。

（１）と（２）を比較すると、４００の差が生じていますね。

土地の賃借金額と借入金返済額を合わせても、借入金返済額は、経費（損金）になりませんので、課税所得が増加します。

従って、

税金が増える→資金流出額が増る→資金留保額が減る

となります。

本来は、固定資産税などもかかるため、経費は例のパターンよりも増えるでしょうが、資金流出額も増えるため、今回は考慮しませんでした。

購入する不動産が、減価償却計上できる建物の場合であれば、

減価償却費＝返済額　と設定できれば、賃借している場合と同じケースになるわけですから、上記（１）と（２）のような“ひずみ”は生じません。

このひずみは、土地の場合に明白に起こります。

土地は、減価償却できません。

当然ですが、使用により、価値は減らないためです。

不動産購入を検討されている場合は、購入の効果に対しての、購入後の資金計画について、慎重にご検討下さい。または、ご相談下さい。

2006年10月27日